房地產行業融資總規模仍在下降。

盡管2024年上半年以來，監管部門建立房地產融資協調機制，設立項目白名單并放寬經營性物業貸適用范圍，但行業融資情況仍較為嚴峻，發債民企數量在持續減少，部分財務較為穩健的房企也面臨資金問題。

中指院數據顯示，2024年1-6月，房地產行業共實現債券融資金額2791.6億元，同比下降26.9%，降幅較上年有所擴大。其中信用債規模同比下降21.9%，海外債同比降54.8%，ABS下降33.3%，海外債融資規模銳減，信用債仍為融資主力。

“2024上半年融資政策主要聚焦于銀行信貸端，發揮白名單融資和經營性物業貸作用，滿足開發項目的合理融資和償債需求。因此，開發貸到位資金中，國內貸款同比降幅有所收窄，但融資總規模仍在下降，發債民企數量減少。”中指院分析師指出。

“整體看來，由于近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產銷售仍未完全復蘇，因此未來可能還會出現房企曝出債務違約事件，接下來仍需要注意行業流動性問題。”克而瑞分析師表示。

總體來看，信用債仍是房企上半年融資的重要渠道。

據中指院統計，2024年1-6月，房地產行業信用債發行規模為1827.3億元，同比下降21.9%，占債券融資規模的65.5%，占比較上年同期上升4.2個百分點。從發行結構來看，今年上半年，信用債的發行主體以央企、地方國企為主，占比超90%，較去年同期有所提升。

值得關注的是，為優化債務結構，近期中海、萬科、蘇高新集團等房企全額贖回部分信用債，分別贖回35.6億元、33億元、10億元。

“贖回尚未到期的債券是一種有效的債務管理手段。通過提前償還短債可以優化債務結構、管理債務規模，可以拓展其他融資渠道或發行新債降低融資成本，也能夠向投資人、債權人、公眾展示公司具有相對充裕的流動性。”上述中指院分析師稱。

海外債方面，上半年房企海外融資渠道幾近停滯。2024年1-6月，海外債發行規模僅為50.1億元，同比大幅下降54.8%，降幅較上年有所擴大；平均發行期限2.4年，發行期均為3年以下，期限有所縮短。

股權融資方面，去年年底監管部門推出支持房企融資的“第三支箭”，放松了涉房企業的股權融資。

具體來看，2024年上半年，中交地產、陸家嘴等上市房企完成A股定增，募集資金凈額分別為4.38億元、17.97億元。據悉，中交地產募集資金擬用于項目開發建設，陸家嘴募集資金擬用于購買優質地產項目，但中交地產募集資金大幅縮水，由原計劃24.8億元下降至4.38億元，募投項目也相應出現縮減。

此外，2024年上半年，粵港灣控股、中國上城、北大資源等內地在港上市房企完成增發配股，募集資金總額分別為890萬港元、9872萬港元、3420萬港元。

“整體而言，自2022年11月28日證監會出臺房企股權融資的第三支箭之后，多家房企宣布了配股計劃。但大多數上市房企在境內的定增推進仍較為緩慢，如保利、大名城等，交易所雖已同意增發方案，不過其至今也沒有完成，同時還有多家房企宣布終止定增。”上述克而瑞分析師稱。

分析人士認為， 2024年下半年，房企仍面臨較大債務到期壓力。

中指院數據顯示，2024年下半年房企尚在存續期的債券余額為3168.4億元，其中信用債占比71.7%，海外債占比28.3%；一年內到期余額為7205.4億元，其中信用債占比69.8%，海外債占比30.2%，境內債務償債壓力較大。

此外，房企即將迎來三季度的償債高峰，7月、8月單月到期余額均超700億元。

“銷售仍在深度調整的情況下，融資狀況還未好轉，資金供需兩端都將趨冷。預計信用債在政策支持下將保持一定活躍度，有底層資產支持的CMBS/CMBN、類Reits，仍將保持較高發行占比。”中指院分析師稱。

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