一直備受期待的北京樓市新政于26日落地，至此一線城市全面開(kāi)啟樓市松綁通道。
6月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國(guó)人民銀行北京市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，明確實(shí)施調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限，調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，提高購(gòu)買綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的住房公積金貸款額度，組織開(kāi)展住房“以舊換新”活動(dòng)等政策措施。
作為四個(gè)一線城市中最后一個(gè)調(diào)整房貸首付和利率政策的城市，隨著北京此次政策出臺(tái)，北、上、廣、深均已落地“517”新政，全力開(kāi)啟“去庫(kù)存”行動(dòng)。
“517會(huì)議確認(rèn)了地產(chǎn)政策的重大轉(zhuǎn)向，態(tài)度發(fā)生了積極變化，此次一線城市的陸續(xù)松綁再次證明了政策穩(wěn)樓市的信心堅(jiān)定不動(dòng)搖。 ”方正證券分析師劉清海指出。
“從近期市場(chǎng)動(dòng)態(tài)以及上海等城市的政策后市場(chǎng)表現(xiàn)看，本輪北京政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的改善具有積極意義，也能有效緩解購(gòu)房者觀望情緒，隨著新政策的落地實(shí)施，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入新的發(fā)展階段。”北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示。
不過(guò)，此次北京對(duì)于備受關(guān)注的限購(gòu)政策并未松動(dòng)。
北京大力度放松樓市調(diào)控
“這是北京從2023年9月開(kāi)始8個(gè)月時(shí)間里的第9次樓市政策寬松。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。
據(jù)悉，本次北京政策核心內(nèi)容主要有五方面 。
具體來(lái)看，新政后北京購(gòu)買首套住房，商業(yè)貸款以及公積金貸款最低首付款比例均調(diào)整為不低于20%。二套房方面，位于五環(huán)以內(nèi)的，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于35%；位于五環(huán)以外的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
“降低首付比例是今年二季度以來(lái)最重磅的政策，對(duì)于北京而言，此次降低首付比例，很大程度上使得購(gòu)房門檻進(jìn)一步降低。 ”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。
據(jù)高原介紹，以一套評(píng)估價(jià)為300萬(wàn)元的非城六區(qū)房屋為例，政策前首套、二套首付分別為90萬(wàn)元（30%）、120萬(wàn)元（40%），政策后首套、二套首付則分別降為60萬(wàn)元（20%）、90萬(wàn)元（30%），購(gòu)房門檻顯著降低。
房貸利率方面，新政后，北京首套房房貸利率調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。
此前北京之前執(zhí)行的房貸利率是全國(guó)第一高，其中北京城六區(qū)內(nèi)首套房貸利率為4.05%，城六區(qū)外為3.95%。如以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次首套房貸利率降低后，城六區(qū)內(nèi)購(gòu)房月供減少313元，累積30年月供減少11.25萬(wàn)元；城六區(qū)外購(gòu)房月供減少255元，累積30年月供減少9.17萬(wàn)元。
二套房方面，位于五環(huán)以內(nèi)的，商業(yè)貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減5個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.9%。位于五環(huán)以外的，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減25個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.7%。
高原表示，此次調(diào)整后，北京市在首二套首付比例及利率方面與上海市基本達(dá)成一致。
“整體看，新政后北京購(gòu)房成本將明顯降低，有利于活躍市場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)北京市場(chǎng)特別是五環(huán)外市場(chǎng)有望獲得一波需求。”張大偉告訴記者。
此外，北京還從其他角度落實(shí)了相關(guān)政策，包括“對(duì)本市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購(gòu)買第二套住房的，在個(gè)人住房貸款中認(rèn)定為首套住房”、“提高購(gòu)買綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的住房公積金貸款額度”以及“鼓勵(lì)以舊換新”等。
分析人士指出，隨著北京政策落地，四個(gè)一線城市政策總體上都積極調(diào)整到位，為下半年購(gòu)房環(huán)境寬松創(chuàng)造了非常好的環(huán)境，也有助于進(jìn)一步增加購(gòu)房者的市場(chǎng)信心，對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)行情提振具有積極的作用。
“從未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期看，北京6月二手房成交量已經(jīng)接近3月小陽(yáng)春，新政后二手房成交量在7月有望穩(wěn)定在1.5萬(wàn)套左右，新建商品房也會(huì)有所企穩(wěn)。”張大偉稱。
“517”新政已經(jīng)全面落地
5月17日樓市新政后，全國(guó)各地迎來(lái)降首付、優(yōu)化房貸利率的熱潮。
從5月20日武漢率先執(zhí)行“517”新政，到5月21日合肥、長(zhǎng)沙跟進(jìn)，再到5月22日西安、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)沙、昆明、南昌、福州等多城銀行確認(rèn)實(shí)施，執(zhí)行“首套房首付比例降至15%”新政的城市越來(lái)越多。
一線城市方面，5月27日，上海打響一線城市樓市政策優(yōu)化第一槍后，廣州、深圳于次日同時(shí)出臺(tái)相關(guān)樓市優(yōu)化政策，深圳主要調(diào)整首付比例與房貸利率，廣州在限購(gòu)、限貸、鼓勵(lì)以舊換新及收儲(chǔ)等方面全方位進(jìn)一步優(yōu)化地產(chǎn)政策，力度在一線城市中一馬當(dāng)先。
“核心一二線城市政策密集落地后，市場(chǎng)已現(xiàn)積極反饋，相關(guān)城市的來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)等均有不同程度的回升，市場(chǎng)呈現(xiàn)出點(diǎn)狀回暖。”國(guó)泰君安分析師表示。
“517政策主要影響在一二線熱點(diǎn)城市。”張大偉認(rèn)為，其中上海目前受政策影響最大，截至6月25號(hào)，6月上海二手房網(wǎng)簽量21184套，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了1.8萬(wàn)套的榮枯線。
“利好政策疊加效應(yīng)會(huì)逐漸凸顯，在新政效應(yīng)催化下，地產(chǎn)市場(chǎng)活力有望加強(qiáng)，整體市場(chǎng)信心有望企穩(wěn)。”開(kāi)源證券分析師指出。
張大偉表示，整體看，從中央到地方、從北京到上海，各地的政策力度非常大，監(jiān)管層穩(wěn)定房地產(chǎn)的決心已經(jīng)充分表現(xiàn)，未來(lái)如果房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)未達(dá)到預(yù)期，預(yù)計(jì)還將有更多的政策出臺(tái)。
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