在剛剛過去的清明假期（4月4日至6日），盡管多地售樓處推出較有誠意的優惠促銷活動，疊加持續出臺的樓市利好政策，但樓市銷售端依然呈現出持續承壓態勢。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，清明假期期間，重點10城新建商品住宅成交1329套，日均成交443套，由于2023年清明假期僅有1天，因此，按同周期總量與2022年同期對比來看，今年新建商品住宅總成交量較2022年下降39.32%。

中指研究院市場研究總監陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，整體來看，清明假期期間部分城市市場情緒略有修復，如北京、青島、鄭州等地在政策帶動下到訪量增加。展望未來，各地優化樓市政策仍有較大空間。

應對銷售承壓樓市新政頻出

今年以來，從中央到地方密集出臺樓市支持政策。

一方面，為加大金融機構支持房企項目融資，1月中旬，住房和城鄉建設部、金融監管總局發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，要求各地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制。此舉旨在從供給端進一步促進房地產市場平穩健康發展，更加精準支持房地產項目合理融資需求。

《證券日報》記者從住房和城鄉建設部獲悉，目前，全國31個省份和新疆生產建設兵團均已建立省級房地產融資協調機制，所有地級及以上城市（不含直轄市）已建立城市房地產融資協調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”并推送給商業銀行。數據顯示，截至3月31日，各地推送的“白名單”項目中，有1979個項目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個項目已獲得貸款發放1554.1億元。

另一方面，為應對房地產市場的持續調整以及購房者“入市”信心仍待恢復等多重挑戰，包括一線城市在內的眾多城市推出了新一輪樓市支持政策。

具體來看，繼一線城市陸續限購“松綁”政策后，3月26日，深圳廢止了2006年以來實行的“7090政策”，這意味著今后樓盤的大戶型將不受限制。3月27日，北京明確廢止“夫妻離異任何一方3年內不得購房”規定的有關文件。此外，多地提高公積金貸款最高額度、提高新市民和青年人貸款額度、實施“先提后貸”政策等。另有一些地區出臺契稅補貼政策，并發放購房消費券。

“一季度以來，包括一線城市在內的多數城市進一步放開需求側限制政策，部分城市也出臺了購房鼓勵政策。在此背景下，房地產市場呈現出一些積極變化。”中國銀行研究院研究員葉銀丹對《證券日報》記者表示，比如，房地產投資同比下降幅度進一步收窄；同時，新房、二手房成交也出現了一些活躍跡象。

中指研究院數據顯示，今年一季度，盡管重點100城新建商品住宅整體成交規模處于近年來同期低位，但春節后，房地產市場成交活躍度溫和回升。根據初步統計，2024年一季度，重點100城新建商品住宅月均成交面積為1825萬平方米，同比下降約四成。從春節后的數據來看，部分核心城市在政策優化帶動下，新房市場活躍度有所提升，在2月份低基數下，3月份重點100城新建商品住宅成交面積環比翻倍增長，同比降幅明顯收窄。整體來看，當前購房者收入及房價預期尚未完全恢復，整體市場仍有調整壓力。

一線城市政策仍有優化空間

作為樓市調控政策的風向標，一般情況下，為避免政策“松綁”導致成交過熱，一線城市的樓市政策優化內容及空間均相對較為有限，且執行力度偏緊。業內對于后續一線城市繼續出臺樓市支持政策期望較高。

以北京為例，北京市住建委統計數據顯示，2024年一季度，北京二手房成交33056套，新房成交7092套；去年同期，二手房成交45815套，新房成交11765套。可以看出，今年一季度新房、二手房成交量均明顯下滑。另外，從清明假期北京新建商品住宅的日均成交表現來看，中指研究院數據顯示，今年清明假期日均成交規模為0.57萬平方米，遠低于2023年的1.97萬平方米、2022年的1.01萬平方米。上海、深圳及廣州亦有類似情況。

“從目前一線城市的樓市表現來看，預計二季度政策面有進一步優化的空間。”同策研究院研究總監宋紅衛在接受《證券日報》記者采訪時表示，主要體現在三個方面：一是進一步降低購房門檻，擴大購房人口基數；二是降低購房成本；三是加快城市更新及城中村改造。預計未來在一線城市外圍區域的“從嚴從緊”政策或全面取消，且會進一步降低購房按揭利率及加大公積金政策支持力度。

值得關注的是，4月份以來，鄭州、無錫、南昌、贛州等地相繼推出“以舊換新”政策或階段性取消首套房貸利率下限，旨在進一步激活剛需及改善型購房需求。

陳文靜表示，短期來看，“以舊換新”政策有利于促進新房、二手房聯動，有望提高樓市活躍度。同時，多地已經發布保租房籌集計劃，未來收購存量二手房作為保租房或是重要方式。整體來看，預計未來或有更多城市參與“以舊換新”，促進改善型住房需求釋放。

在葉銀丹看來，整體來看，二季度房地產相關支持政策力度將繼續加大，房地產市場供需兩端的下行趨勢有望出現一定程度緩解，但市場信心、預期修復和行業企穩仍需時間。

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